Welke soorten onroerende zaken kan men als buitenlander verwerven en welke niet.

Allereerst dienen de termen “binnengebied” en “periferie” alsmede de term “(land)bouwgrond” te worden gedefinieerd.

- Het “binnengebied” is een bepaald deel van de gemeentegrond, in het algemeen de historisch gegroeide woonkern alsook de aangebouwde en nog aan te bouwen gebieden. In dit binnengebied kunnen buitenlandse staatsburgers - overeenkomstig hetgeen staat vermeld in het voorgaande hoofdstuk –  zonder beperking onroerende zaken kopen, waarbij evenmin een beperking t.a.v. de grootte van het te kopen perceel bestaat.
- De “periferie van een gemeente” is het gebied dat niet tot het binnengebied (bebouwde kom) behoort en dat in eerste instantie dient voor landbouw, bosbouw en/of buitengewone activiteiten.
Uit de bovenstaande wettelijke omschrijving (wet LXXVIII:1997) blijkt de nauwe band die er bestaat tussen de termen “periferie” en “(land)bouwgrond”.
- “(Land-)Bouwgrond” is namelijk dát deel van de grond in de periferie van de gemeente dat bij het kadaster staat ingeschreven als akker, wijngaard, boomgaard, tuin, weide, weiland (grasland), rietveld, bos, bebost gebied of visvijver.
Dit wil zeggen dat er slechts een klein verschil bestaat tussen de termen “periferie” en “(land)bouwgrond”. De overlapping van de twee juridische begrippen is dusdanig groot dat men als hoofdregel kan stellen dat onroerende zaken gelegen in de periferie vrijwel uitsluitend vallen onder de Wet op de Landbouwgronden. Derhalve is 98% van de onroerende goederen in deze periferie niet door buitenlandse staatsburgers te kopen. Deze regel wordt overigens met de toetreding van Hongarije tot de Europese Unie niet gewijzigd, want dit verbod op de aankoop van landbouwgronden zal nog tot 1 mei 2011 van kracht blijven. In het geval dat (door de lage prijs van de landbouwgronden)  deze  aankopen door buitenlanders de belangen van de Hongaarse agrariërs zouden schaden, kan dit verbod met nógmaals drie jaar worden  verlengd.
Zoals reeds is weergegeven in het deel over Rechtgeschiedenis, kunnen  staatsburgers van de Europese Unie vanaf 01.05.2004 het eigendomsrecht van onroerend zaken op beschermd natuurgebied verkrijgen mits de onroerende zaak niet als landbouwgrond is gekwalificeert.  Bij de aanschaf van onroerend zaken op beschermd natuurgebied moet men in acht nemen dat de Hongaarse staat alsmede de lokale gemeenteraad een voorkeursrecht geniet om deze soort onroerende zaak te kopen.
 Aangezien de “periferie” en de “(land)bouwgrond” niet dezelfde categorieën zijn, bestaan er zeldzame uitzonderingen waarbij de aankoop van gronden in de periferie door buitenlandse kopers is toegestaan maar waarbij de aankoop dan aan verdere speciale regels onderworpen is.
Zo’n typische uitzondering vormen de als “tanya’s” in de kadasters geregistreerde boerderijtjes. Juridisch zijn dit “voor de landbouwproductie opgerichte woon- en economische gebouwen, gebouwencomplexen met een stuk grond met een maximale grootte van 6000 m2 welk onder het zelfde topografische nummer staat vermeld”. Men dient zich te realiseren dat deze juridische formatie slechts in bepaalde gebieden van Hongarije voorkomt en dat men deze juridische formatie niet moet   verwisselen met het traditionele Hongaarse huis met een veranda dat vaak als tanya wordt aangeduid, maar dat eigenlijk alleen een soort koosnaamp is. Het is eveneens van belang op te merken dat de koper van een echte tanya slechts ten dele wordt vrijgesteld van de wettelijke verboden. Bij de aankoop van een dergelijke onroerende zaak dient de Nederlandse koper maar liefst  4 gerechtigden met voorkooprecht - waaronder de Hongaarse staat - voorrang te geven.

DUS : Een door de wet genoemde uitzondering op verbod van verwerving van landbouwgrond zijn die objecten, die behoren tot het begrip „tanya” zoals dat in de vorige alinea is omschreven. Daarbuiten kunnen in de periferie objecten worden gekocht, die niet onder het begrip „landbouwgrond” vallen.  Omdat de begrippen periferie en landbouwgrond elkaar grotendeels overlappen, word aan de buitenlander, die in de periferie een onroerend zaak wil kopen, voorgesteld om vóór het sluiten van een koopcontract een onafhankelijke deskundige te consulteren, die kan aangeven of de betreffende onroerende zaak in de periferie door een buitenlander gekocht kan
worden of niet.
Samenvattend:
Aankoop van een onroerende zaak binnen de bebouwde kom van een gemeente door buitenlandse staatsburgers is zonder problemen mogelijk en  percelen grond en (woon)huizen kunnen daar zonder meer worden gekocht en volledig op Uw naam komen te staan en zónder dat er een beperking bestaat op het aantal te verwerven percelen en op de oppervlakte ervan.

Hoe luiden de huidige rechtsregels?

De koopprocedure en het kadaster.
Buitenlandse staatsburgers   kunnen,  zoals reeds aangegeven, sedert 01.05.2009 alle onroerende zaken - met uitzondering van landbouwgrond – kopen onder gelijke voorwaarden als voor Hongaarse staatsburgers gelden.  De Hongaarse vastgoedmarkt is dus – met uitzondering van de onder de Landbouwwet vallende objecten – volledig geliberaliseerd ,zowel wat betreft het materiële recht als wat betreft het procesrecht.
Gezien het feit dat het meest typische van de verkrijging van het eigendomsrecht de koop is, worden verder de belangrijkste elementen van dit soort contract uiteengezet.
In Hongarije geldt voor de verkoop en koop van onroerende zaken een schriftvereiste met andere woorden er dient een schriftelijk contract te worden opgesteld. Naast het koopcontract is registratie van de wijziging van de eigenaar nodig voor overdracht van het eigendomsrecht.
Voor de registratie is het noodzakelijk  dat  het  koopcontract door een advocaat of notaris is opgesteld. In Hongarije worden de koopcontracten in het algemeen door advocaten opgesteld en gecontrasigneerd. Meestal leggen partijen hun afspraken vast in een voorlopig koopcontract, waarna de definitieve koopovereenkomst wordt opgesteld. Ook  bij dit voorlopig koopcontract is het verplicht dit op schrift te stellen, maar dit contract hoeft niet door een advocaat of notaris te worden gewaarmerkt dus kan door de partijen zelf of door de makelaar worden opgesteld.
De taken van de advocaat zijn gelijk aan die van de Nederlandse notaris. Tot zijn taken behoren de volgende activiteiten: de controle op de registratie van het object, het opstellen van de koopovereenkomst en het geven van gedetailleerde uitleg aan  partijen betreffende hun rechten en verplichtingen in verband met de juridische transactie.
Bij het sluiten van de koopovereenkomst controleert de advocaat nogmaals de registratie van het object en de indentiteit  van de contracterende partijen. Daarom is het belangrijk een identiteitsbewijs – paspoort of rijbewijs – op de afspraak voor het sluiten van het contract mee te nemen. Voor vertaling van het contract draagt de advocaat of een aparte tolk zorg. Verder is het de  taak van de advocaat om de documenten, na ondertekening, aan het bevoegde Landregistratiekantoor te doen toekomen.

De inschrijving van eigendomsrecht gebeurt in twee stappen.
Na het indienen van de akte bij het Landregistratiekantoor maakt het kantoor meteen een aantekening op de zijkant van het eigendomsbewijs van het object (dit heet in het Hongaars „széljegy”). Dit is nog geen inschrijving. Het is  slechts een aantekening, die wacht op verdere afhandeling, maar deze geeft wel aan, dat met betrekking tot het betreffende object onder een bepaalde zaaknummer een contract werd gesloten. Zodoende is het duidelijk voor alle andere personen dat het object reeds verkocht is. Deze aantekening heeft een bepaald hierarchisch gevolg. Alle andere juridische feiten kunnen alleen ná beschouwing van de door de aantekening aangemerkte juridische relatie worden afgehandeld.
Na het plaatsen van de aantekening dient het Landregistratiekantoor het eigendomsrecht binnen 30 dagen in te schrijven. Deze deadline kan in geval van incompleetheid van de documenten met 30 dagen worden verlengd.  Het besluit betreffende  de inschrijving  wordt – in geval van een buitenlandse koper - door het Landregistratiekantoor aan de in de procedure betrokken advocaat overhandigd.

De Hongaarse registratie van onroerende zaken
Het Hongaarse kadaster is een authentieke en moderne registratie die per woonplaats  alle gegevens van alle onroerende zaken  van het land bevat inclusief de tot de onroerende zaak behorende rechten en (vanuit juridisch oogpunt) belangrijke feiten. De kadastrale registratie bevat verder de persoonlijke gegevens en de adressen van de ingeschreven personen.
De Hongaarse  registratie van onroerende zaken is een authentieke registratie hetgeen betekent dat de registratie de ingeschreven rechten en juridische feiten onvervalst weergeeft. Zodra een recht is ingeschreven of een juridische feit daarin is aangetekend, kan niemand het bestaan daarvan ontkennen.
Men dient er derhalve op te zijn bedacht dat indien men zich goedgelovig en voor een tegenprestatie  op een object een recht verschaft alleen  beroep kan worden gedaan  op dit recht als dit  is ingeschreven.
De Hongaarse vastgoedregistratie is volledig up-to-date en openbaar. De daar geregistreerde gegevens kunnen door een ieder worden ingezien. De meeste advocatenkantoren hebben een directe elektronische verbinding met de Landregistratiekantoren, waardoor de eigendomsbewijzen online kunnen worden gedownload.
De twee belangrijkste documenten van de vastgoedregistratie zijn het eigendomsbewijs en de landkaart.
Het eigendomsbewijs bestaat uit drie delen. Het eerste deel bevat de gegevens van  de onroerende zaak, het tweede deel bevat de gegevens van de eigena(a)r(en) en het derde deel bevat de eventuele lasten van het object.
De landkaart bevat de begrenzing van het object, waarmee het object van de andere objecten kan worden afgezonderd.

Wat is de rol van de makelaar ?

De rol van de makelaar is ongeveer dezelfde als die in Nederland met inbegrip van het opstellen van het voorlopig koopcontract. Als alles is geregeld verzorgt hij bovendien de sleuteloverdracht/oplevering.
Een belangrijk verschil met Nederland is hierbij dat makelaarsactiviteiten volgens de Hongaarse wet alleen mogen worden uitgeoefend door personen die in het bezit zijn van een officieel Hongaars makelaarsdiploma. Zij dienen tevens als makelaar te staan ingeschreven in de provincie waar zij deze activiteiten uitoefenen.  Zij die niet voldoen aan deze voorwaarden, werken dus illegaal!


Controle op de makelaar

Aankoop van een onroerende zaak is altijd – zeker in het buitenland - een kwestie van vertrouwen. Vertrouwen is iets subjectiefs, maar tegelijkertijd zijn er ook talrijke objectieve maatstaven aan te dragen  om  het vertrouwen  een gezonde  basis te geven. Hieronder worden enkele aandachtspunten weergegeven op basis waarvan de mogelijke koper van vastgoed in Hongarije kan bepalen en kan controleren met wie hij contact opneemt en  van wiens diensten hij gebruik maakt .
1. In tegenstelling tot  Nederland is de bemiddeling van onroerende zaken in Hongarije een apart vak én een aan toestemming gebonden activiteit.
2. In Hongarije is alle beroepsmatige economische activiteit - en dus ook de vastgoedbemiddeling – alleen als onderneming te verrichten. Een bedrijf als zodanig beschikt altijd over een belastingnummer, een nummer van inschrijving in het handelsregister, een nummer van het Centraal Bureau voor de Statistiek en  een zetel en is dus volledig controleerbaar.
3. Het is belangrijk dat de klant controleert of de personen die achter vaak zeer klankrijke namen verborgen gaan, ook wèrkelijk voldoen aan de onder punt 1 en 2 genoemde voorwaarden.
4. Deze controle is mogelijk bij de handelsrechtbanken (die naast de provinciale rechtbanken functioneren) waar elke in Hongarije functionerende onderneming staat ingeschreven. De actuele gegevens van de bedrijven zijn middels een  voor iedereen verkrijgbaar uittreksel uit het handelsregister toegankelijk.
5. Dit uittreksel uit het handelsregister (niet te verwarren met een “Kamer van Koophandel”) omvat onder meer de naam van de firma, de zetel, het belastingnummer, het nummer van het Centraal Bureau voor de Statistiek, het nummer in het handelsregister, de economische activiteiten die het bedrijf mag uitoefenen, de gegevens omtrent de eigenaren en de naam van de directeuren.
6. Een persoon die gerechtigd is om te bemiddelen in onroerende zaken beschikt -  zoals reeds in punt 1 vermeld - over een apart diploma,  dat voor de klant op het bemiddelingsbureau ter inzage dient te liggen.
7. In Hongarije is het lidmaatschap van de Handels- en Industriekamer niet verplicht. Men houdt rekening met het feit dat de registratie op Provinciaal niveau door de Handelsrechtbanken wordt gedaan. De echte Vastgoed-firma’s zijn echter lid van de regionaal bevoegde sectie Vastgoed bemiddelaars van de Kamer en als zodanig bij de Kamer te controleren.
8. De bij deze Kamer geregistreerde vastgoed-bemiddelaars zijn gebonden aan zekere ethische regels.  Het is gebleken dat deze regels door diverse "specialisten" in de verkoop van huizen in Hongarije niet worden nagekomen. Te denken is daarbij  aan negatieve opmerkingen over bijv. de nadelige etnische of bevolkingssamenstelling van bepaalde gebieden in Hongarije, de buitengewone armoede van enkele gebieden of provincies en/of roddels over winstopbouw van deelnemers op de markt. Dit soort opmerkingen zijn voornamelijk afkomstig van bovengenoemde zogenaamde “specialisten” en hebben eerder te maken met kwaadaardige, valse concurrentie dan met juiste informatie. Het verdient aanbeveling om op basis van objectieve gegevens uw bemiddelaar in onroerend goed uit te zoeken.


Aankoop van agrarische grond
Tijdens de val van het communistisch–socialistisch regime was de „Wet aangaande grond 1987 jaar I”  belangrijk, welke inhield dat onroerend goed (hier wordt bedoeld landbouwgrond) bij de staat, bonden, andere rechtspersonen of natuurlijke personen in eigendom kan zijn.
Deze wet gaf natuurlijke personen en door natuurlijke personen in bezit hebbende ondernemingen toestemming landbouwgrond in eigendom te hebben. De over de ondernemingen handelende (en thans al niet meer geldende) 1988 jr. VI Wet, werd niet lang na de Wet aangaande grond geschreven en gaf de basis aan het ondernemingsrecht dat tot de dag van vandaag geldend is.
De Wet aangaande grond 1987 jr. I bood de desbetreffende juridische mogelijkheden voor grondverwerving.  De besluiten in de over de ondernemingen gaande 1988 VI. Wet gaven ondernemingen de mogelijkheid om Hongaarse landbouwgrond in eigendom te verkrijgen.
In dit tijdperk hadden de ondernemingen geen juridische oftewel wettelijke regelgeving waarin een maximum aan eigendom werd gesteld. Er werd dus nergens aangegeven hoeveel landbouwgrond een onderneming in eigendom mocht hebben.
Ondernemingen  die  in deze periode zijn opgericht zijn tot op de dag van vandaag actief in de Hongaarse landbouw en door de aandelen van zo’n onderneming te kopen  kan ook  iemand met een andere dan de Hongaarse nationaliteit legaal eigenaar worden van landbouwgrond in Hongarije.
Een groot voordeel van het verkrijgen van eigendom door middel van aandelen van een onderneming is, dat over het aangeschafte vermogen geen ’vermogenslége’ betaald hoeft te worden.

Daarnaast gelden  bij koop van een onderneming de door de Wetten aangaande Landbouwgrond Tv. aangegeven voorkooprechten niet; deze gelden alleen bij aanschaf van landbouwgrond, dus niet bij de verwerving van  aandelen van een onderneming.
De Wet aangaande landbouwgrond 1994 jr LV, heeft grote veranderingen met zich meegebracht en is nog steeds van belang voor de verkrijging van landbouwgrond.
De grootste verandering is dat vanaf  het moment van inwerkingtreding van de Wet, te weten  27 juli 1994,  buitenlandse natuurlijke personen  en  rechtspersonen geen landbouwgrond in eigendom kunnen krijgen.
Natuurlijk heeft de wet, om te kunnen voldoen aan de criteria van een rechtsstaat, geen terugwerkende kracht. De verbodsregels gelden niet voor ondernemingen die eerder landbouwgrond in eigendom hebben verkregen. De Wet sluit echter alle verdere rechtswijzigingen  uit en daarmee wordt “ruil” ook uitgesloten als een rechtsgeldige wijze van eigendomsverwerving door rechtspersonen. Bestaande eigendommen kunnen derhalve op geen enkele wijze worden uitgebreid.

Na inwerkingtreding van de Wet aangaande landbouwgrond 1994 jr LV op 27 juli 1994 geldt voor buitenlanders en rechtspersonen met betrekking tot  Hongaars landbouwgrond de volgende situatie:

- de ondernemingen die vóór 27 juli 1994 landbouwgrond hebben gekocht  blijven verder eigenaar van de landbouwgronden die zijn aangeschaft vóór de inwerkingtreding van de wet. De ondernemingen kunnen op geen enkele manier de eigendom verkrijgen  van verdere landbouwgronden.
- In de periode tussen 27 juli 1994 en 1 mei 2004 konden alleen Hongaarse staatsburgers Hongaars landbouwgrond in eigendom verkrijgen. Het maximaal in eigendom te verkrijgen areaal bedroeg per persoon 300 Ha of 6000 „goudenkroon”. Een verdere begrenzingen in het te verwerven areaal was dat de natuurlijke persoon en zijn daarmee gelieerde personen in totaal niet meer dan 1/4e deel of 1000 Ha landbouwgrond van het dorp in eigendom mochten hebben.
- Na 1 mei 2004  kunnen buitenlandse  staatsburgers, die zelfstandig ondernemer zijn in de landbouw en landbouwwerkzaamheden in Hongarije willen uitvoeren en minimaal 3 jaar aaneengesloten in Hongarije wonen en landbouwwerkzaamheden verrichten, landbouwgrond kopen. Bij de aansluiting van Hongarije bij de Europese Unie, kreeg Hongarije 7 jaar uitstel om de landbouwgrondmarkt te liberaliseren. De Hongaarse Staat mag het verbod van aanschaf van landbouwgrond door buitenlandse staatsburgers na deze 7 jaar nog eens met 3 jaar verlengen. Dit betekent dat de vroegste datum voor de liberalisatie van de Hongaarse landbouwgrondmarkt  01-05-2011 zal zijn en de uiterste datum 01-05-2014 kan zijn.

Samenvattend kan een buitenlandse staatsburger legaal op twee verschillende manieren aan landbouwgrond komen in Hongarije:

- Aankoop van de aandelen van een onderneming die vóór 27 juli 1994 landbouwgrond heeft verworven.
- In Hongarije wonen gedurende voormelde periode van 3 jaar en daarin als zelfstandig ondernemende landbouwer werkzaam zijn.

Informatie en regelgeving aangaande de zelfstandig ondernemende landbouwers

De regels die voor een inwoner (natuurlijke persoon) van Hongarije gelden zijn ook geldend voor een staatsburger van de Europese Unie, die zich als zelfstandig ondernemende landbouwer in Hongarije wil vestigt en minimaal 3 jaar aaneengesloten  in Hongarije woont en landbouwactiviteiten verricht. Dit betekent dat in het geval de buitenlandse natuurlijke persoon voldoet aan de aangegeven eisen, deze vanaf 01-05-2004 300 hectare oftewel 6000 ’goudenkroon’ (verder: AK-waarde) aan landbouwgrond rechtgeldig kan verwerven.
Het unielid dient minimaal 3 jaar aaneengesloten rechtsgeldig in Hongarije te wonen, hetgeen moet worden aangetoond. Hiervoor kan gebruik gemaakt worden van een door de overheid uitgegeven bestuursrapport, dat door het unielid dient te worden aangevraagd. Degene die niet beschikt over een vestigingsvergunning dient over een geldende verblijfsvergunning te beschikken of een bewijs waarmee kan worden aangetoond dat een aanvraag voor een verblijfsvergunning is ingediend.
Het unielid dient tevens aan te tonen, dat hij/zij vóór de eigendomsverwerving 3 jaar (aaneengesloten) landbouwwerkzaamheden heeft verricht in Hongarije. De best mogelijke manier om dit te kunnen bewijzen is, om contact te zoeken met de desbetreffende ambtenaar van het provinciale grondbewerkingsbureau, die beschikt over de nodige kennis van de omgeving. Voor het uitgeven van de verklaring dient deze een omgevingsstudie te verrichten op basis waarvan wordt beslist of de verrichte werkzaamheden als constante landbouwwerkzaamheden kunnen worden gezien.
De Wet schrijft tevens voor dat er situaties zijn op basis waarvan het uitgeven van een verklaring niet kan worden geweigerd. Als volgens een verklaring van de belastingdienst de desbetreffende persoon 3 jaar achtereenvolgens inkomsten heeft gegenereerd met landbouwwerkzaamheden kan het uitgeven van de verklaring niet worden geweigerd. Daarnaast kan  de uitgave van de verklaring eveneens niet worden geweigerd indien het unielid geen inkomsten had door een investering betreffende de landbouwaktiviteiten. In dit geval dient de investering te worden aangetoond.
Het unielid dient zich te verplichten de landbouwgrond niet voor  andere doeleinden te gebruiken, tenzij het te maken heeft met voor de landbouw benodigde bouw van woon- en ondernemingsgebouwen.
Het doel is, dat het unielid de landbouwgrond eerst zelf gebruikt. Daarom is in de Wet  aangegeven dat het gebruik maar in beperkte mate aan een ander mag worden overgedragen. Daarnaast dient tevens via een verklaring te worden geaccepteerd dat de inkomsten door overdracht niet boven de 25% van de uit de landbouwwerkzaamheden te genereren inkomsten uitkomen.
Het unielid dient bij het indienen van de koopovereenkomst te verklaren dat hij voldoet aan de voorgeschreven voorwaarden. Daarom dient hij/zij bij het Kadaster niet alleen de koopovereenkomst in te dienen maar ook de betreffende verklaringen en vergunningen.
De controle over de voorwaarden vindt plaats via de (landbouw-)grondbewerkingsbureau’s. Om het grondbewerkingsbureau de gestelde eisen te kunnen laten controleren, dient door het unielid te worden aangegeven welk stuk landbouwgrond in eigendom is verkregen. Daarom dient het Kadaster wat betreft de eigendomsverwerving het grondbewerkingsbureau op de hoogte te stellen betreffende de registratie van de eigendom en de daarbij behorende rechtsgeldigheidverklaring en de bijbehorende documenten.
Het grondbewerkingsbureau dient na ontvangst van de benodigde documentatie alle omstandigheden secuur te overwegen. Indien nodig, kan het locale comité van eigendomsgebruik om hulp worden gevraagd. Indien deze mogelijkheid niet aanwezig is kan aan het Kadaster en aan de notaris van de gemeente hulp worden gevraagd. Indien wordt geconstateerd, dat de eigenaar zich niet heeft gehouden aan de terzake geldende verplichtingen (oftewel niet meer voldoet aan de voorgeschreven voorwaarden) wordt de eigenaar via een geschrift daarvan op de hoogte gesteld en krijgt hij de kans een en ander  te herstellen. Indien de aanmaning deze uitwerking mist zal er een boete worden uitgeschreven. Tegen de uitgeschreven boete kan in beroep worden gegaan via de Wet over het Bestuur en de algemene regels.
De boete kan meerdere keren worden uitgeschreven zolang de betreffende situatie blijft bestaan of totdat de eigenaar de landbouwgrond heeft verkocht.
Verdere mag de eigenaar, zolang de reden van de totstandkoming van de boete bestaat, geen landbouwgrond in Hongarije in eigendom nemen.